История с "садом на крыше" в центре Москвы неожиданно превратилась в повод для большой дискуссии о том, что вообще можно делать жильцам в многоквартирных домах, а что — уже считается нарушением закона. Много лет супруги-пенсионеры выращивали настоящий зелёный уголок на крыше пристройки к дому: цветы в горшках, небольшая зона отдыха, столик под зонтом. Для соседей это место давно стало локальной достопримечательностью. Но стоило кадрам разлететься по соцсетям, как уже на следующий день коммунальщики всё уничтожили. И по словам экспертов, большинство деревьев в наших дворах также следует вырубить. Таков закон.
Жители дома в самом сердце Москвы оказались шокированы. По их словам, сад никому не мешал, не перекрывал проходы и не создавал очевидных проблем. Более того, долгие годы ни управляющая компания, ни надзорные органы не проявляли к этому месту никакого интереса. Однако после того как история стала публичной, выяснилось: с юридической точки зрения нарушений там было сразу несколько.
Председатель Союза жилищных организаций Москвы, член Комитета по ЖКХ ТПП России Константин Крохин в интервью Царьграду пояснил, что кровля пристройки магазина всё равно считается частью общего имущества многоквартирного дома. По его словам, любые действия с таким имуществом должны проходить через общее собрание собственников.
Если кто-то хочет им воспользоваться, ну, например, пользование, аренда, то это должно быть решено на общем собрании собственников, двумя третями голосов. Я так понимаю, такого собрания не было, поэтому нарушено право собственников в этом многоквартирном доме.
Крохин отметил, что проблема не ограничивается только согласием жильцов. Любые изменения, затрагивающие фасад, кровлю или внешние конструкции здания, требуют отдельного согласования с органами строительного и архитектурного надзора.
Если речь идет не о перепланировке внутри помещения, а именно об изменении внешних конструкций, которое затрагивает фасад или кровлю, тогда это должно быть согласовано в органах строительного надзора, и архитектурного надзора.
Кроме того, отдельным вопросом остаётся пожарная безопасность. Если на крыше появляется эксплуатируемая зона отдыха, туда подводятся коммуникации, электричество или вода, то объект автоматически подпадает под дополнительные требования.
Если устраивается эксплуатируемая кровля, значит, возможно, там подводятся какие-то коммуникации, будь то электричество, или водоснабжение, канализация, ливневая канализация, в том числе. В этом случае, возможно, необходима проверка именно на предмет соблюдения правил противопожарной безопасности.
При этом сам эксперт не скрывает: подобные нарушения в жилищной сфере существуют массово и зачастую годами никем не замечаются. По его словам, огромное количество перепланировок и переустройств в домах происходит вообще без необходимых согласований.
В жилищной сфере у нас латентные правонарушения носят массовый характер. Не ошибусь, если скажу, что половина жилых помещений, особенно в новостройках, переустроены без утвержденного согласования.
По мнению Крохина, история с садом всплыла не потому, что кто-то внезапно обнаружил нарушение, а потому что объект стал слишком заметным. Пока никто не жалуется, подобные вещи могут существовать десятилетиями.
Пока нет кого-то, кто жалуется, кто, скажем так, против нарушения — это нарушение может длиться десятилетиями. Поэтому не удивительно то, что эта история вот всплыла.
Отдельные вопросы у жителей возникли и к коммунальным службам. Люди недоумевают: если сад действительно нарушал закон, почему его существование игнорировали столько лет? Крохин признаёт, что определённая халатность здесь действительно просматривается.
Я полагаю, что здесь, действительно, определенная халатность, головотяпство присутствует.
При этом эксперт обращает внимание: управляющая компания далеко не всегда обладает полномочиями немедленно устранять подобные объекты. Более того, зачастую сами коммунальные структуры работают крайне неэффективно и замечают нарушения только после резонанса.
По словам Крохина, теоретически сохранить такой сад всё ещё возможно, но только через полноценную легализацию: собрание собственников, утверждение проекта, согласования с надзорными органами и проверку безопасности. Однако на практике это долго, дорого и почти наверняка встретит сопротивление части жильцов.
Есть правовой путь провести собрание, одобрить жителями, утвердить проект. Ну, понятно, что эти пенсионеры вряд ли пойдут по этому пути. Потому что это и дорого, и долго.
На фоне этой истории всплыла старая тема — можно ли вообще самостоятельно озеленять дворы, высаживать деревья и разбивать клумбы. Многие до сих пор уверены, что подобные действия запрещены из-за риска повредить фундамент дома или инженерные коммуникации.
Крохин утверждает, что прямого запрета никогда не существовало. По его словам, придомовая территория как раз и предназначена для благоустройства, но заниматься этим должны либо управляющие компании, либо ТСЖ и ЖСК, действующие по решению собственников.
На придомовой территории всегда можно было сажать, и растения, и осуществлять размещение малых архитектурных форм, в рамках благоустройства.
Однако и здесь существуют ограничения. Например, строительные нормы запрещают высаживать деревья ближе пяти метров к жилому дому. Некоторые виды растений также нельзя размещать возле инженерных сетей.
То, что нельзя ближе пяти метров сажать деревья к зданию жилого дома, это нарушение. Соответственно, определенные виды растений нельзя сажать на придомовой территории.
По мнению Крохина, проблема часто упирается не столько в злой умысел, сколько в банальную некомпетентность — как со стороны жильцов, так и со стороны контролирующих структур.
У нас некомпетентность — это такая эпидемия сейчас. Некомпетентность на всех уровнях власти и, в том числе, и в бизнесе.
Что касается клумб во дворах, то, по словам эксперта, штрафы за них обычно не грозят. Максимум — коммунальщики могут просто убрать самовольное благоустройство, если сочтут его нарушением.
А вот с балконами, крышами и террасами всё гораздо сложнее. Любое переустройство требует согласований, поскольку каждый элемент здания имеет своё техническое назначение. Особенно опасными Крохин считает попытки превратить типовые квартиры и старые дома в подобие элитного жилья без учёта нагрузок и инженерных особенностей.
Если человек хочет какие-то особые условия, зимний сад, эксплуатируемую кровлю, ну, нужно покупать жилье с таким проектом изначально.
Именно поэтому история московского сада на крыше оказалась для многих не просто трогательной историей о пенсионерах и цветах. Она неожиданно показала, насколько тонкой оказывается граница между человеческим желанием сделать пространство вокруг себя уютнее и системой правил, которая в любой момент может напомнить о себе — даже спустя десятилетия молчания.